房价的大起大落经常牵动着人们的神经。房价大幅上涨时，出卖人不想履行买卖合同的情况屡见不鲜，那么出卖人以情势变更为由调整交易价格是否有理呢？商业风险与情势变更是不是一回事呢？

商业风险VS情势变更

   商业风险属于从事商业活动中的固有风险，取决于从商者是否遵循商品交换的价值规律，是否了解市场行情，诸如尚未达到异常程度的供求关系变化、价格涨跌等就属于商业风险。

   情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险，其一般是不能预料的经济因素引发的，大都是由重大变故引起的。它不决定于价值规律，而决定于变幻莫测、纷繁复杂的社会因素，它所导致的风险是不正常的风险。

   法院在审判某种重大的客观变化是否属于情势变更，会衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。

案情回顾

    2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》，因卖方在银行贷款还款期未到，暂时无法办理产权交易，双方约定卖方先将房屋出租给买方使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。

   2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续履行合同，办理房屋过户手续。邵庆珍辩称，继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故安妍的诉讼请求应予驳回。

    赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍，并协助办理过户手续。

    邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平，应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。

   安妍不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。

   安妍仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。

相关法条

   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

最高法判决

   本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

   房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变更或解除合同，不能得到支持；若出卖人将房屋另行出卖给他人并办理变更登记的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失（即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利），出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。